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李稻葵:未来房地产行业调整方向
发表:2014/10/29 15:57:10   

李稻葵:未来房地产行业调整方向


一,如果房地产行业调整到位是一个U型变化的增长。

这一轮房地产调整恐怕不像2008年末到2009年大概几个月能够调整过来,尽管9月底限购政策已经基本退出,我的观点是这一轮调整恐怕时间比较长,我倾向性的意见正在做研究,恐怕需要两年甚至于更长的时间。主要理由是两个:

第一个理由,城里人的基本住房需求已经得到了满足,人均住房面积34平米,89%的家庭都有自己的住房,10%几的家庭有两套房甚至更多。

第二个理由,为什么房地产调整这一次不简单,这就要引到金融话题了,就是这一轮的房地产金融环境跟以前不一样了。老百姓的投资,自己个人财富投资或者保值增值的兴奋点已经从房地产投资转向了金融投资。我经常说的一个例子就是,理财产品,网上操作的理财产品,现在轻而易举180天的,90天的,达到了4.8%、4.9%,甚至5%的利率基本上没有风险,也不费劲,网上操作就行了。通胀现在是2%多一点,尽管明年还有一点通胀压力,取决于农产品价值。但是总的说来我们的实际利率基本上是零风险的实际利率,达到了3%。中国经济我们老百姓享受这种3%的利率的幸福时光还不多,刚刚来到我们老百姓生活中间,这3%的实际利率是很高的。国际上经常就是1%、2%,所以我的观察老百姓的兴奋点已经逐步地从投资于房地产保值增值转向了金融投资。


二,呼吁大家关注金融正在酝酿巨大变化,而且各行各业的大佬们一定要做好准备,在这一轮金融聚变中心应该有所作为。第一,利率市场化,相信未来三年一定能够兑现。央行已经宣布了,两三年实现市场化,存款利率逐步放开,存款利率放开意味着老百姓通过把资金放在银行获得的回报还会有所上升;第二,利率市场化以后银行业竞争更加激烈,这会带来一系列有益的变化。比如,资产帐户正在逐步放开;另外,还有一个没有实现的变化,沪港通,这五六百支股票是蓝筹股,影响股指的股票。香港都在讨论沪港通对他们的影响,它们万事俱备,等着沪港通枪声一响,就瞄准了银行股还有其他金融股。所以沪港通将使得中国股市的估值跟估计上接轨,目前是太低,尤其是金融股太低了。


金融还有一个非常重要的变化,就是债券市场打开。有非常重要的机遇,地方债,由于《地方法》修改了,有条件的地方政府可以发债了。跟各位有什么关系呢?关系太密切了,很多地方政府如果可以发债,就不用通过投资平台去银行借钱了。那么银行贷款利率就在一定程度上讲就有可能下降,这对于我们买房子的,对于房地产行业而言都是重大利好。

 


(来源:寿光房产网
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