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限购限贷陆续退出 楼市或迎来转机
发表:2014/10/9 15:37:20   

寿光房产网认为:楼市的走向与政策有着千丝万缕的关系,其中又以限购和限贷两项政策关系甚密。


寿光房产网认为:楼市的走向与政策有着千丝万缕的关系,其中又以限购和限贷两项政策关系甚密。

所谓千呼万唤始出来,国庆节前,人民银行的一纸通知给限贷政策松了绑:不仅7折利率政策重回市场,而且首套房贷结清再贷款依然享受首套贷款政策。房地产信贷政策开始走向全面放松。在此之前,执行了4年多的限购政策已在绝大多数城市放开。毫无疑问,当下的房地产市场管制已经从严厉走向宽松。

楼市“限贷、限购”的双限政策已进入尾声,业内人士称减少了束缚的楼市或将迎来转机。

限购限贷陆续退出  楼市或迎来转机

双限政策已经完成历史使命

从今年年初开始,在楼市限购、限贷政策双重束缚下,土地市场、房地产市场已经进入趋冷通道,而对长期以来无法摆脱土地财政依赖的地方政府来说,这样的形势让他们的日子越来越不好过。

“全国80%以上城市的房子都太多了,限购已经没有意义了。”财经评论员马光远告诉记者。

在住房库存量逐渐加大、地方财政压力不断增大的背景下,取消限购、放松限贷开始成为全国多数城市的选择。

马光远说,那个时期住房供应普遍不足,在购房人群中,投资、投机购房者的比重很大,而规范房地产市场的长效机制一直没有建立起来,限购、限贷都是不得已的政策。

马光远认为,房地产市场都是区域性市场,目前国内绝大多数城市的住房都不再短缺,甚至过剩。但一线城市依然供不应求,这些城市人口涌入的压力相当大,取消限购等措施的时机还没有到。

汪利娜也持类似观点。在她看来,限购、限贷在不同的城市,效果是不一样的,一线城市依然有必要坚持,但其他城市已经没有必要了。“这些政策在某一时点上是有效的,但目前已经时过境迁了。”

大方向已经确定,市场细化政策尚需等待

国庆前一天,放松房地产限贷政策的通知刚一发布,一些房产销售公司就迫不及待地在微信上广而告之。确实,限购、限贷的放松意味着部分被压制的需求将得到释放。

中原地产市场首席分析师张大伟表示,新政刺激了一部分较为敏感的购房者入市,国庆期间的购房成交量要好于预期。但是,好于预期并不意味着成交量的大爆发。

张大伟告诉记者,限贷政策放松后,除了北上广深4个一线城市和三亚市,全国楼市基本处于无调控状态。

在张大伟看来,土地财政的存在是救市政策不断加大力度的根本原因。“信贷一直是业内人士和购房者判断市场的最重要指标,也是最关键的信号。”张大伟说,这个信号对目前的市场来说,起码可以增加30%的可购房人群,这部分人恰好是之前被政策抑制购房需求的人。

尽管到目前为止还没有一家银行拿出确定的信贷优惠方案,但市场预期已经在慢慢发生变化。

不过,预期的改变究竟能带来市场多大的变化?伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,此次“房贷新政”有多重限制条件,事实上是以房贷还清为前提解除了限贷。市场各方不应过于乐观,其对于楼市成交、“去库存”的实际效果,仍然有待市场观察。

“以房贷还清为前提,对已经拥有1套住房的改善型需求和拥有二套以上住房需求的贷款支持力度加强,本身就对购房人的资金实力做了较大的限制。”胡景晖说,从银行的角度来看,尽管新政重申首套房贷最低首付款为3成,贷款利率下限为基准利率的0.7倍,但执行标准是交给各家商业银行自行把握的,银行能拿出多大的优惠措施还很难说。

另一个值得注意的事实是,想要享受首套房贷款优惠的改善型需求的购房者,所购买的房屋类型必须是普通商品住宅,非普通商品住宅被排除在外。

而对三亚和北上广深5个城市,由于限购政策尚未退出,拥有两套以上住房的人群依然无法获得贷款资格。

“限贷政策松动的关键是银行。”中国社科院经济所研究员汪利娜告诉记者,目前银行的资金成本很高,主要靠理财产品来揽储,成本都在5%以上了,如果打7折,银行就没钱可赚了。从信贷风险看,房地产贷款占银行资本的比例已经到20%了。这两点决定了银行恐怕很难给房贷那么大的优惠。



(来源:寿光房产网
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