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2012年,房价要跌多少
发表:2011/12/16 8:49:06   

房价到底跌多少才合理?这个问题似乎违背了自由市场规律。在纯粹自由市场里任何价格都是依照自然供求关系决

中国政府对宏观市场的调控政策直到最近才初见效果,但已经引发了地方政府和利益集团的极大反弹,在民众当中原来一直静听无房者大骂高房价的有房者们也纷纷冒了出来,这种叫骂声几乎等同两年前无房者的声量。其中也有不少是最近两年在高价位购房的人,从骂高房价到高价买房的经历更让他们心里难以平衡。显然,中国社会中已经形成了两种民意,一种是无房者,备齐了三代人的储蓄,持币待购;另一种是有房者,甚至是多房者,持房待沽,两派之间力量此消彼长,形成一种独特的社会民意力量抗衡。

房价到底跌多少才合理?这个问题似乎违背了自由市场规律。在纯粹自由市场里任何价格都是依照自然供求关系决定的,而当今这种绝对自由市场根本不存在。就以美国为例,在2009年全国范围房价大跌之后,政府为了托市将准备金利息一降再降,但依然无法压倒各银行惜贷的势头,加上国会通过更加严格的金融管理方法,超低利息并没有起到预期作用。从2008年平均房贷的6%利息降低到如今的4%,而房价依然毫无反弹。
  
有房者面对客观形势不利于自己也有相应的思想准备,一方面他们希望房子至少能保持现有价格不跌,另方面他们希望租金继续上升,而对于跌破原先购入价持绝对反对态度,而对于像外国那种下跌造成自己负资产的情况更为不可接受。那些靠出租房子的房东们则对于房价有两种看法:二房东们希望房价下跌后自己有机会能买多些房子,而真正房主却希望房价上升推高租金。

这种心态和美国2008年到2009年跌价初期颇为相似,那时大多数美国人依然无法相信房价会大跌过半,也没想到会暴跌之后出现无法反弹,直到现实情况越来越糟之后才真正惊慌失措,尤其是无法为获得现金进行“重贷”套现之后,开始不顾成本抛售,而市场鲜有真正买房者出现。通常这种恐慌比开始跌价时间迟半年到一年。
  
如今中国家庭有房者占85%,远远高于美国的64%,而且其中很大一部分是农村的非商品房,而多数城市中的有房者的房子平均价格比购入价已经升值两倍以上,即使房价大跌也不会造成负资产情况,再加上新购房者的首付平均在30%左右(美国买房首付多数一般只有5%到10%),也不会预期在短期内变成负资产,如此等等都让中国房主们比美国房主更有耐心。这无疑对于银行也是个好消息,难怪银行大大方方地说:“跌40%也伤不到银行”。真正的威胁来自于那6500万套待沽的空房,价格上升时他们一直安心等待更高价格,而在跌势中他们最容易失去理性。一旦这些房子无法依靠出租换取足够月供费用时便会形成负数现金流,按美国经验这种情况超过一年便会让绝大多数房主抛售。这种情况在中国很可能因为以上所讲情况被拖延更迟发生。
  
从以上各种情况看,中国平均房价暴跌超过20%的可能性并不大,最可能出现的情况是长期的有价无市,一方面政府会为了维稳推动银行出面放松银根帮助银行渡过资金链断裂的风险,另方面有房者有足够资金维持月供延续。炒房者才是最大的牺牲者,那些空房会长期耗费他们的成本。当然,我们不能完全排除美国通过各种压力造成热钱迅速外流的深远影响,尤其是造成国际政治动乱情况下出现的非理性暴跌。



(来源:寿光房产网
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