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寿光房产网带你领略我国房产十年
发表:2010/12/29 11:32:21   

寿光房产网带你领略我国房产十年

  多层次住房体系将成未来十年希望

  房价地价,没有最高,只有更高;调控措施,没有最严厉,只有更严厉。

  寿光房产网跟你一起回顾中国楼市过去10年的繁华与喧嚣,人们的印象自离不开狂飙疾进的价格与层出的政策之间的攻防进退,而“N年内不买房”和“房价N年内还会涨”这些“大嘴”名嘴们横飞的口沫,如果在每句话后加上一个大大的问号,恰是普通购房者内心深处焦灼的真实写照。

  如果农业时代解决现世困惑的国人需要从故纸堆中“以史为鉴”,在滚滚前行中习惯了步履匆匆的我们,其实只要稍作停步回头一看,梳理刚刚经过的轨迹与脉络,便能发现,房地产市场的这出大戏才刚刚揭幕……

  无形之手“失效”有形之手发力

  寿光房产网发现送别上一个10年,广州的房价定格在“4字头”。寿光房产网查询资料广州市年鉴记录,2000年时,广州商品住宅均价为4209元/平方米。10年之后,踏遍整个广州市区,已难以找到这一价位的商品房。广州市国土房管局的数据显示,今年1月~11月,广州全市十区一手住宅均价达到12951元/平方米,逼近1.3万元/平方米的关口。

  10年,只可以让一名刚大学毕业的青年在一个陌生的城市站稳脚跟,结婚生子;10年,却可以让广州珠江新城核心地段的房价从每平方米不足万元飙升至每平方米六七万元。

  面对上世纪末的亚洲金融危机,中国果断地开启了住房制度改革的大门,通过盘活存量,开放市场,换来“高增长、低通胀”的经济奇迹。一直到2002年,自住型购房消费一直占据绝对主流,房价上涨缓慢。但从2003年非典时期后开始,经济持续高速增长刺激了住房消费,加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期保值增值,开始推动房价的快速上涨。

  于是,当普通购房者还在孜孜不倦地研究着“房价收入比”、“租金回报率”、“住房空置率”这些新名词以及各类莫衷一是的数据,希望从中找到房价可能会下跌的种种征兆时,“流动性过剩”已经成为领衔者之一,支撑房价上涨。

  市场的无形之手“失效”,政府的有形之手开始发力。寿光房产网调查发现从2005年开始,“国八条”、“新国八条”、“国六条”相继发布,直至2007年9月和12月,银监会两次会同人民银行联合发布通知,要求提高二套房首付比例,房价才终于应声下落,部分城市的楼市在这一年经历了“前热、热得发狂;后冷、冷得发抖”的坐过山车似的过程,大批炒房客沦为“裸泳者”,投资客聚集的深圳房价随后更下跌了约三成。随后,国际金融危机的爆发改变了局面,在外需急剧萎缩的形势下,中央松绑房地产,2008年12月公布“对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”,同时经济刺激计划中巨额信贷和制造业资金的转入房地产市场,使房价又再重拾升势。今年,更被称为“调控之年”,从年初到年末,从三套房停贷认房不认贷,再到各地限购令出台,房价依然岿然不动。

  有人于是感叹,调控变成了空调;有人开始期待,以房产税为内容的新一轮调控出台,给楼市真正降温。而无论对调控抱有何种期待,背后隐藏的都是对房价将继续上涨的无奈预期。

 面粉贵过面包“地王”屡创新高

  寿光房产网发现另一个绕不开的话题是房价与地价的关系。过去10年中,当屡创新高的“地王”裹勇挟威被媒体广泛报道时,开发商也有了涨价最好的免费广告。高价拿地——刺激地块周边区域房价上涨——带着融资而来和销售回笼的资金再次杀入土地市场——高价拿地,成了一个周而复始的循环。

  改变从2002开始,当年5月,国土资源部颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。2004年,国土资源部颁布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,规定2004年8月31日以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。从以协议出让为主要出让形式到全面招拍挂,中国的土地“闸门”开始收紧,地价由此迎来上升的快车道。

  寿光房产网发现就在今年全国“两会”结束后的第一天,北京土地市场一天就诞生了三块“地王”。上午,大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价,刷新北京市土地成交纪录,成为新的“单价地王”和“总价地王”。但仅6个小时以后,“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走,该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。

  新十年 构建多层住房体系

  事实上,寿光房产网发现在房价高速上涨的同时,保障性住房体系建设在过去10年存在不足。大量中低收入家庭被推向市场,工资永远PK不过房价。

  在新旧转折之交,保障房建设终于驶入快车道。今年,国家确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套。住建部明确提出,2011年计划建设保障性住房1000万套。加上2009年全国保障性住房及棚户区改造的330万套。也就是说,2009~2011年中国保障房建设总量将近2000万套。国家还在8月初允许利用住房公积金贷款支持保障性住房建设,北京、天津、重庆等28个城市成为试点城市。

  在广州,今年计划开工的保障房面积将达到300万平方米,相当于全市一手商品住宅年成交量的1/3强,明年年底前将解决全市2008年登记在册的77177户家庭的住房困难问题。而在廉租房、经济适用房和限价房之外,政府更将在明年正式推出公共租赁房,以实现住房保障体系的无缝对接,一个多层次的住房体系正现雏形,也成为未来10年房地产市场转型的希望所在。

  寿光房产网小记围脖

  @赖伟行:人有多大胆,地有多高产。过去10年,中国一线城市房价“赶英超美”,人均住房面积不断提高。然而,天下不患寡而患不均,房地产市场发展被诟病的关键之处大概就在于此。

  地产经纪楼市低迷时转行做保险

  坐在位于东山口的办公楼内,现任满堂红研究部高级经理的周峰掐指一算,从2001年年初加入地产中介行业至今,周峰刚好见证了过去10年楼市的变迁。

  “2001年时,全广州二手楼市一年的成交量只有2万多套,但是今年1月到11月,这个数字已经达到8.8万套。”周峰回忆道。

  “那时候全市的所有中介门店加起来也不超过400家, 中介的生意很好做。”周峰告诉记者。

  2003年-2007年是广州中介行业的高速发展期,最鼎盛时全市的中介门店接近8000家,注册的从业经纪人员超过3万人。

  周峰向记者提供的一组数字可以说明二手楼市地位的变迁,5年前,二手房成交量在广州楼市中的比例不过为三成左右,如今中心城区超过五成的住宅成交量都来自二手。而10年前,换手率大概为1.7%,去年这一数字已经上升到3.9%。“一些业主和客户的专业程度令到中介都自叹不如,中介行业的钱已经没有以前好赚了。”周峰感叹说。在2008年楼市低迷期,市场成交量暴跌,不少他的同事和同行就都离开了这个行业,纷纷转行做保险或者饮食业。

        当事人

  邹涛

  “不买房行动”

  深圳市民邹涛在互联网上发布“不买房行动”的公开信,掀起轩然大波。邹涛称,希望市民在房价高企之际,推迟买房。在深圳房地产春交会上,邹涛现场宣传他的主张,引起很大反响。

  王石

  带头降价

  坐着热气球升空、为摩托罗拉做广告,登顶世界最高峰,王石无疑是近年商界最耀眼的明星。而楼市拐点论、做降价的“带头大哥”,则更使他成为开发商阵营中的异类。

  任志强

  天语雷神

  任志强是开发商更是一名评论员。“粉丝卖到鱼翅的价格才叫泡沫” 、“宏观调控不为了让房价下跌,是为了稳涨”、“没有买房的人都会亏”,在贡献这些雷语的同时,也成为“扔鞋门”这类娱乐性事件的主角。

  周久耕

  天价烟局长

  原南京市江宁区房产局局长,2008年12月因对媒体发表“将查处低于成本价卖房的开发商”的不当言论,以及被网友人肉搜索,爆出其抽1500元一条的天价香烟,戴名表、开名车等问题,人送其“最牛房产局长”、“天价烟局长”等称谓。2009年10月10日因犯受贿罪被判处有期徒刑11年。

  大件事

  2001年《关于加强国有土地资产治理的通知》,土地供应走向正轨。

  2002年 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 终止协议出让土地。

  2003 年央行出台“121号文件”房贷开始严控;国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,房地产业被定为支柱产业。

  2004年 地产界的8月31日“大限”到来。

  2005年-2007年持续升温的楼市引来连番调控,第二套房贷40%首付外加1.1倍利率。

  2008年出台了系列利好楼市的政策。

  2009年上一年一系列救市措施的累积作用,一线城市炒家屡屡下手。

  2010年4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。9月29日,各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款,多个城市限购。

      新话词典

  蜗居:

  比喻狭小的住所,作家六六以此为题,于2007年出版长篇小说《蜗居》,小说围绕住房问题讲述了现代都市青年的情感故事,小说后被改编成为电视连续剧,于2008年上映,引发巨大争议。

  蚁族:

  并不是一种昆虫族群,而是“80后”一个鲜为人知的庞大群体——“大学毕业生低收入聚居群体”

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