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2011年房价走势分析
发表:2010/12/24 16:07:47   

2011年房价走势分析

 2010年即将过去,在调控中徘徊的房价,2011年是否会继续“给力”?如果没有调控,答案似乎不言而喻,但有了房产税悬念,有了限购令事实,有了保障房发力,信誓旦旦地说房价一定大涨或者大跌,都言之过早,在将要迈入2011年的时候,将之视为“哥德巴赫猜想”或许更合适。

  房产税是一个长期的利空

  □方方地产咨询机构总咨询师 胡宗亘

  2010年的调控目标并未完成,房价依然高高在上。房地产资金黑洞,依然不断吞噬着实体经济;高昂的房价,致使住房问题升级为更严重的民生问题。

  不过, 2011年房地产市场调控仍有一只未落地的 “靴子”值得期待,那就是税制改革——出台房产税。
对于购房者来说,房价走高,他一次性难受,但房产税一出,物业持有成本增加,他们会持续感受到压力。

  房产税一出,我估计,最终带来,不会是过去历次宏观调控那样起伏不定,而是:未来的市场发展趋势会有大的变化。这里不是夸大房产税的效应。这话或许倒过来说更恰当,经历了20年发展的中国房地产到了 “改朝换代”的前夜,调控开始了,房产税出来是时候了。

  那么,如果房产税出台,房价估计会跌多少?这不取决于房产税是否出台,而是关乎政府制定房产税的征收力度、征收范围、征收对象等等,还包括对于执行环节的明确规定。如果房产税力度过轻,有人会担心出现 “报复性反弹”,但无论如何,房产税出台是一个长期利空,具有持续影响。

  我们可以参考一个样本:商办楼市场。在同一区域,商办物业建筑成本甚至高于住宅项目,但往往卖不出住宅价格。一是受供需因素影响,其次就是由商办物业高税收所致。商办物业,不仅在交易环节税赋较高,持有出租环节,也须缴纳一定比例的税金。

  预见未来的上海房地产市场,如不加以调控,上海房价仍将会一路上涨,直至 “崩盘”。中国房地产的市场制度,在马太效应下,正越来越有利于富人和有房族。我们不知道这个财富游戏何时结束,但房产税要出来了,玩游戏的成本增加了,公平的规则出来了,游戏就不会永远朝一个方向玩下去。

  2011年房价不会大起大落

  □上海同策房产咨询股份有限公司董事长 孙益功

  2011年的市场走势犹如笼罩在迷雾中难以琢磨。
事实上开发商对于后市看法也举棋不定。对于未来,他们非常关心两个问题:一是通货膨胀会达到何种程度;二是保障房上市对于区域影响有多大。通过分析这两个问题,我们可以捕捉到一些明年市场走势的线索。

  首先来看第一个问题。鉴于美国在世界经济中举足轻重的地位,我认为美国QE2是可以促进世界经济复苏的,但也必然会导致我国流动性泛滥。一方面美元不值钱了,导致国际游资进入中国寻求高收益,加大了我国外汇占款,进而放大我国货币供应;另一方面,美元贬值使得大宗商品价格上升,推升PPI,最终传导到物价上涨。

  通货膨胀与房价同比上升具有方向上的一致性,即通胀率越高,房价涨速越快。根据中央经济工作会议的精神,货币政策将从适度宽松转为稳健,而年均CPI也将努力控制在4%以内。可以预见,明年的货币增速将有所放慢,通货膨胀仍是温和可控的。而从今年住宅开工面积来看,明年供应也是充足的,因此房价大幅上升的基础并不存在。

  明年是否会出现让人恐惧的经济危机呢?这种情形出现的概率是非常低的。从目前可得的数据看,PMI已经达到55.52%的位置,显示经济具有企稳回升的态势明显。同时工业增速、消费增速和出口增速都非常理想。房价大幅下跌的基础也不存在。

  关于第二个问题,保障房对于局部区域市场是否存在降温作用应一分为二。保障房明年上市有助于加大市场供应结构转变,保障中低端需求利益,同时它将对于总体市场产生一定的心理影响,会打消一部分人迫切的购房愿望。

  目前经适房申请门槛还是比较高的,同时达到户籍、收入和财产限制方能申请。短期内数量也有限,不太可能在一个极短时间内满足所有人拥有房产的需要。此外商品住宅的价值还取决于项目品质。例如,同策代理的保利·叶语虽然与顾村 (论坛 新闻)保障房基地同处一个区域,但因为过硬的住宅品质和良好的社区环境一天卖光。

  从上述两个问题的解读中,我认为明年房价不会大起大落,明年总体市场将会是价稳量升的局面。

未来几年外环外上涨最快

  □于丹丹

  2010年是房改以来中央政府对住宅消费市场调控力度最大的一个年份。受到调控和成交下滑影响,开发商的推盘积极性也大幅下滑。虽然房价爆涨的局面被控制住,但从个案来看,今年绝大多数楼盘的价格都有一至二成上涨,少数去年上涨过快的楼盘在年中调控中出现较大幅度调整。

  目前上海房价格局:以均价20万元/平方米的汤臣一品均价为第一梯队。第二梯队售价在13万元/平方米左右,以翠湖天地、绿城黄浦湾和外滩九里的新一期房源为主。第三梯队售价在5万-10万元/平方米之间,在售的超过50个。除了豪宅的三个梯次外,就是四环五区的平均价格体系,从内环内至郊环外分别为4.7万、3.4万、2.7万、1.9万和1.5万元。其中,中外环是今年房价上涨最快的地区,主要原因是这一区域的城市化配套和人口导入已经走向成熟,外环外是目前各环线价差最大的区域,随着未来1-3年城市化配套完善和人口导入加速,将会是房价上涨最快的区域。

  今年严厉的市场调控只是抑制住了需求和房价,一旦调控放松,需求和房价都存在巨大的爆发性。

  全市新建商品住宅平均成交价已从185万元/套涨到257万元/套,在总供应量不可能大幅提升的情况下,通过市场竞争只会使越来越多的中低收入者买不起房。因此,政府需要把6成以上土地来建保障房,以保证中低收入者的基本居住需求,但这样一来商品房供应就更加不足。

  从目前来看,国家希望通过房产税调节,以减少投资资金对房价的冲击。同时,通过创业板和其它股权、债权等金融投资市场建设,也会逐步将溢出资金重新吸引到新兴产业上,以提高国家产业升级能力。另外,通过保障房的建设,吸引投资和社会保障结合,增加城市容纳量。但是这些需要一个漫长过程,市场要有足够耐心等待房价由涨转跌。

公众在股市和楼市间游走

  □上房置换 凌嘉琪

  2011年,房地产在中国经济中的主导地位,恐将面临政策转向的挑战。同时面临财政宽紧和货币涨缩、贷款门槛和税收新品、市场导向和产品定位等因素的系列挑战。我认为值得关注的因素如下:

  第一因素,世界其他经济体的制约。预计2011年,将出现第三轮升至第四轮的货币战。
中国的通货膨胀将面临更严峻挑战。

  第二因素,地方政府对于经济增长模式从土地财政向创新性的制造业服务业转型,需要决心、时间、机遇。三者不可或缺。在中国城镇化尚未完成之际,房地产对于中国经济的给力是硬道理。

  第三因素,房产税、限购令、高成数贷款。房产税按照套数开征,则离婚率一定十分壮观。按照人均70平方米开征,三口之家当在210平方米。由此给楼市很大的想象余地:不足210平方米的家庭会补买,首购家庭会选择大面积住宅,没人愿意浪费额度。限购令在2010年限不住的,2011年必定限不住。高成数贷款,在通胀下名义工资和名义收入急剧高涨前提下,原来的高门槛变成低门槛。

  第四因素,保障房。廉租房将会因位置偏僻,无法成为主流人群的选择;经适房定价虽是周边商品房7折,但在设计理念、建造成本、施工质量等方面不能与商品房同等对话,沉淀为商品房价格的底部支撑。

  第五因素,股市引力。在上述经济环境下,股市这个虚拟的财富池子,必定会被政府作为首选“停币场”。对社会公众可以构成致命诱惑。

  2011年,最为精彩的理财风景将是社会公众在股市和楼市之间奔波。持房者或急售房产,换回现金入股市;丰厚获利者、解套离场者将会重新杀进楼市。部分居民的财产性收入,正是在楼市股市交叉的螺旋式上升中,得到充分增长。综合预判,在各种矛盾纠结之中的2011年,中国房地产市场呈脉冲式前进。

(来源:寿光房产网


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