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董金社谈中国模式下的房地产走势谈
发表:2009/8/25 6:51:46   

 俞坚先生写的《房地产——第三层空间》对我国房地产发展的特色给予了精辟的分析,尤其他指出了房地产的中

  房地产由三层空间构成:第一层空间是房屋本身,入户门和单元门之内;第二层空间是指院落内部,也就是自己的小区、花园;第三层空间是花园外的广阔天地,也就是说住宅的外环境。

        第一层、第二层空间构成“房产”,第三层空间构成地产。房产空间是贬值的,随着时间绵延,价值降低;第三层空间因为连续性投资,是增值的,因此,虽然房产贬值,但“房地产”是增值的,价值源泉是地产。而地产的运行变化操纵在政府手里,由不得“业主”的操纵。所以,很多人买了房子,坐等增值就行了,自然有人抬轿子,不费吹灰之力就能获得增值利益。

    房地产的中国模式第一大特点是“地产价值”在“房地产”价值中的占比较高,按照国土资源部的计算,23.2%地价占房价的比例是23.2%,按照全国工商联的数据,则要占一半以上。按照三层空间理论,土地价值在房价中的占比较高是肯定的,因为,我们要把税收、规费都算进来,这些税费对第三层空间有着直接的影响,是第三层空间改善的推动力量。

        第一层、第二层空间在房价中的占比较低,主要组成是房屋和社区环境造价,同城并无太大的区别。因此,影响房价最大的是“地价”,地价的决定因素是第三层空间。

    房地产的中国模式的第二大特点是“房地产的高门槛”,门槛高,不容易进入有房者行列,或者买房不容易。可当买了房,持有起来则相当容易,几乎没有成本,一马平川。进来了,就不想出去。因为我国没有物业税,持有阶段国家不收钱。所以,外面的人迫切想进来,因为持有房屋的利益太大了,太有诱惑力了。这是我国房地产投资长盛不衰的根本原因。

   因为房价中的“土地成本”是一次性趸交,买房时交清,交房时把70年的维修费也交上了,致使土地成本占比较高。由于房地产增值的主要源泉是“第三层空间”,地价增值,而房屋所有人又不必为此增值再做些什么事。结果导致房价增值幅度大,增值额全落到房主手里,如此,只有“傻子”才不赶快买房子呢!只要有钱,肯定赶紧买房子。上个星期,和温州人交谈,他们的信条就是有钱就买房子。说到这里,朋友们应该明白,我国房地产市场为何持续发烧了吧。

  我们再说美国,美国的房子是买起来便宜,用起来贵。在房价构成中,地价占比较低,他们不需要趸交土地出让金。可是,美国有物业税之说,每年交1-1.5%,相当于把土地增值部分都拿走了,所以,美国大部分人是不“投资”房子的,他们购买的目的仅是自住而已。所以,我国现行的房地产制度,是鼓励投资的,有钱人大胆地投资,回报丰厚。有些人,包括著名的三剑客,怎么也不明白房价老是降不下来,因为他们对“中国模式”“中国特色”不明白,掌握不了精髓。

   房地产的中国模式的第三大特点是“集中投资,摊饼式扩张”。为什么要集中投资呢?根子在城乡二元结构,农用地转化成国有用地不容易,城乡不对流,结果,城市人画地为牢,先围绕城市中心做文章,然后再向郊区扩张,郊区建的差不多了,再考虑远郊区,最后考虑卫星城,一环,二环,三环,四环···。结果,城市化成了挤压化,向心挤压,郊区的发展不但不减轻挤压,反而是挤压的强化。这种发展,导致城市的“连续投资”十分密集,政府把大量的钱投放在中心区域,第三层空间改善了,土地增值了,房价窜高了,买房子的肯定获益匪浅。所以,我们说,只要城乡二元结构不打破,城市仍然画地为牢,孤芳自赏,房价不升才怪呢!因此,我十分强调都市化,而非城市化,要在广大的区域内布局生产力,冲破牢笼,才能打开房价上涨的死结。

   房地产的中国模式的第四大特点是“商品房+保障房”的双轨制。原来,我有个错误认识,以为保障房增多了,会降房价。其实,保障房越多,房价越降不下来。香港有一半的住廉租房,政府提供的房屋,新加坡也基本如此,房价都很高。我国的保障房针对最低收入人群的,他们买房子不买地产,房屋增值基本和他们无关,所以,买房子住若干年后,房产贬值了,自己的财富反而是缩水的,试想,除非万不得已,谁愿意买保障房?最近武汉等地方,有很多人放弃经济适用住房的购买资格,就是他们认为无意义。社会大众都希望去购买商品房,不但能住,还能获得增值利益。只要投资增值的经济学、政策拐点(如增收物业税)没到,保障房挤压商品房的供应量,需要商品房提供资金,商品房价就不容易降下来。

   上述四点构成房地产的中国模式的主要特色,如果我们理解了该模式,就能对我国房地产的发展方向有个正确的判断。避免苍蝇般地胡乱飞舞,胡说八道,娱乐化房地产评论舞台。

(来源:寿光房产网)


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