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地王频出背后: 拿地不一定死,不拿地肯定死
发表:2016/9/4 17:30:55   

据统计,此前土地出让史上超过100亿的地王合计有14宗,其中5宗出现在2016年,2宗出现在8月。

“拿地不一定死,不拿地肯定死。”

“现在拍地不仅是拼财力,还是个体力活。”

……


刚刚过去的8月,俨然已成史上最热“地王月”:据统计,此前土地出让史上超过100亿的地王合计有14宗,其中5宗出现在2016年,2宗出现在8月。


一线城市似乎集体陷入这样一种胶着局面:卖地就出地王,不卖地又会造成新房市场的供不应求和价格推涨。


然而,地产公司不断高价拿地,钱从哪儿来呢?

“8月”成史上最热“地王月”

民企成市场主角


刚刚过去的8月,全国土地市场诞生了历史单价地王和总价地王两项土地出让纪录。截至月底,一共拍出了65宗地价超过10亿的土地,其中46宗溢价率超过100%。


“以总价10亿元以上、溢价率100%作为基数,8月地王的数量是有史以来最多的。”中原地产首席分析师张大伟告诉经济观察报,这使得2016年前8个月,全国累计地王数量同比上涨了26倍。


其中最吸引眼球的莫过于上海那块地——110亿,吓傻房奴。


其中最吸引眼球的莫过于上海那块地——110亿,吓傻房奴。
▲ 眼前的这块地,就是全国新地王(每经记者 吴若凡)


上海:中国最贵地王

融信以110.1亿元拿下静安地王

溢价率达139%!


8月17日,上海的静安(旧闸北)迎来了两区合并后的第一次拍地。


这是自2004年土地招拍挂以来,上海内环内首次出让的住宅地块,不但地块面积大,而且地段优越,该地块距离上海火车站、外滩直线距离均约两公里左右,起拍价46亿元。


不过,和其他中心城区宅地一样,该地出让条件较为严苛:


中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%,计79022.9平方米以上(这对于其打造高档住宅而言不能不说是一大限制)。另要求持有100%的商业物业;配建保障性住房5.0%以上等。


可是该地块一经推出,依然吸引了18家开发商的参与:


雅居乐、世茂、金辉、金茂+中铁、西藏城投、龙湖、融信、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融创、葛洲坝、旭辉、中粮+首开+建发、华润+华发、万科。


据新浪财经报道:


在现场,不少竞价企业直接1亿、3亿进行跳价,加价态势甚为“凶猛”。经过几轮激烈竞价后,大约10点左右,融信出手直接将价格跳到61亿元。


随后,更多房企开始加入,不仅前期活跃的仁恒继续深度竞拍,龙湖、招商也纷纷开始举牌,融创则出价到71.8亿元。此后,在仁恒和融信的纠缠中,后者叫价到80亿元,当时主持人就提醒溢价已经很高,不过大家并未停止竞争,而万科的出手,将价格叫到83.4亿元。


竞拍过程中,实际上已经打破了全国单价地王纪录,而后每一次加价,都在不断刷新该纪录。经过轮番竞拍后,仁恒将地块叫价提到了100亿元,在百亿以上,仁恒、中粮+建发+首开与融信“三国杀”,经过452轮竞价后,融信终于以110.1亿元拿下静安地王,溢价率达139%!


房产业内人士预计,从楼板价100315元/平方米推算,该项目未来保本价将达到15万元/平方米。


实际上,近期这已经不是融信第一次在上海夺得地王了。7月底,融信以总价31.55亿拍得上海杨浦区新江湾城一地块,最终经过一个多小时的激烈争抢,融信从龙湖、山东黄金等多家房企“虎口里”夺食。


在现场的记者很难想象,这是新中国成立以来价格最高的一块土地。

在现场的记者很难想象,这是新中国成立以来价格最高的一块土地。


▲ 视频截图(每经记者 吴若凡摄)


目前,该地块周边项目的售价普遍在9万元/平方米以上,6月开盘的圣和静安公馆均价为9.4万元/平方米,万科翡翠雅宾利均价超过9万元/平方米,中粮地产开发的天悦一号将于9月底入市,此前业界预估的价格为11万元-13万元/平方米。


广州:20多亿单价地王


融信拿下地王的前一日,在房地产市场较为温和的广州,雅居乐以21.7338亿元总价竞得广州市荔湾区华大物流地块,折合楼面价36773元/平方米,拍出了广州单价地王。


深圳:310亿全国总价地王


8月29日,深圳新会展中心(一期)配套商业用地在投标开标后揭晓答案,招商蛇口和华侨城联合体以310亿元夺标,一举超越此前广州亚运村的255亿成为全国总价地王。


据统计,此前土地出让史上超过100亿的地王合计有14宗,其中5宗出现在2016年,2宗出现在8月。


二线城市的市场同样不可小觑:郑州、珠海、厦门的单价地王均诞生在8月下旬。


中原地产数据显示,2016年年内,全国已经出现单宗土地超过10亿的地块325宗,其中溢价率超过100%的地王161宗。去年同期,单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗,其中溢价率超过100%的地块只有6宗。


另据中原地产统计,资金潮涌下,民企已接棒央企、国企成为土地市场的主角,部分实体产业和金融资本也开始加入抢地大潮。


房地产钱从哪儿来?

银行4路资金流入或超10万亿元


地产公司不断高价拿地,那么,钱从哪儿来呢?21世纪经济报道记者从银行、公司债、海外债、信托、理财机构等多方面挖掘房地产企业的融资情况。其中,前三者的调查结果如下:


银行

银行方面今年上半年提供约超过10万亿资金,兵分四路,表内贷款和表外委托贷款逐渐降温;而自营投资和银行理财则在增加输血量。


公司债

公司债这一年来突飞猛进,去年5月到今年8月债市为房地产企业提供的资金已超过1.2万亿。与此同时,房地产公司的融资成本不断下降,发行利率低至3%。


海外债

冰火两重天。国内发行量不断上涨,而境内房地产公司在海外发债的数量和规模都极速下滑,今年前8个月的发行规模才47.6亿美元,较去年同期下滑63%。


银行究竟有多少资金流入了房地产?在回答这个问题之前,首先要弄清楚银行资金流入相关领域的通道有哪些。


表内是贷款和自营投资;表外是银行理财和委托贷款,即委托人委托银行给借款人放款。


根据21世纪经济报道记者整理公开数据及微观调研,整体而言,表内房地产贷款无疑贡献了很大规模。截至2015年末,该数据为5.63万亿元。但今年以来规模增速减慢,个别银行和区域已出现规模负增长。


其次是自营投资和理财。公开数据显示,理财流入规模明显增加,截至今年上半年余额达2.09万亿元。


另外,虽然按照相关规定,委托贷款要参照表内贷款管理方法,但由于银行不承担信用风险,相对执行比较宽松,实际借道委托贷款流入房地产的规模也不容小觑。


由于自营投资中流向房地产的规模很可能大于理财,银行四路资金流入房地产相加,截至今年上半年银行为房地产提供的资金或超10万亿元。


表内贷款和表外委托贷款降温


表内贷款可以从监管统计数据和上市银行报表来看。


根据银监会的统计,2015年房地产业贷款为5.63万亿元。2014年和2013年的数据分别是5.38万亿和4.54万亿元。可见,2015年的规模增速比2014年有所下降。


这一趋势在上海尤其明显。从去年下半年开始,上海地区表内房地产开发贷规模甚至不是增速下滑,而是余额一路下跌。


根据央行上海总部的统计,去年一年,辖内房地产开发贷减少了304.4亿元,同比多减515.5亿元。今年以来,除了1月,也都是负增长。截至今年上半年,共减少587亿元,同比多减841.7亿元。


从上市银行报表也可窥见该趋势。


21世纪经济报道记者梳理17家上市公司中报发现,房地产业贷款占贷款总规模比重普遍下降,仅有中信、华夏和北京银行略有上升,幅度最大的中信,也仅提升了0.67个百分点。值得注意的是,与去年底相比,房地产业贷款规模下降的银行有6家,分别是农行、建行、交行、招行、兴业和南京银行;其中,兴业和南京银行下降较多。


加总这17家上市银行(含今年上市的浙商银行)的数据,截至今年上半年末,房地产对公贷款总量为4.096万亿元,2015年底是4.056万亿元,即上半年仅增加了400亿元。


按照这17家上市银行占商业银行业的贷款比重,以及上半年新增房地产贷款的规模,截至上半年末,估计商业银行投入房地产业的贷款不会超过6万亿元。


实际上,监管对银行信贷进入房地产一直有着较为严格的管理。相对而言,委托贷款的要求低一些,银行分行在操作上也可能“路子较野”。但对于通过委贷有多少资金流入房地产,目前难有公开渠道获取相关数据。


“土地融资委贷的路子也走不通了,现在总行审批和表内信贷一样,也要四证齐全。”有华北股份行资管人士表示。据21世纪经济报道记者了解,目前已有多家股份行提高了委贷流向房地产的门槛。


理财输血房地产增多


在银行自营和理财中,投向房地产,主要有债券、非标准化债权资产和股票这三项。


监管方面对于银行自营投资,统计科目中细分为:债券、股票和其他类。其他投资类中,按投向行业和领域来分,政府融资平台、房地产和过剩产能是监管部门的重点关注对象。


有接近监管层人士向21世纪经济报道记者表示,自营投资中的“非标”监管要求实质重于形式,要穿透来进行现场检查。银行自营投资中,约六成为债券投资,涉及的非标资产有十几万亿元,其中对接房地产的规模加总,应超过理财。


根据中债登披露的数据,截至今年上半年,银行理财通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向实体经济资金余额为16.03万亿元,其中13.06%流向了房地产,规模占比从去年的第三升至第二,即共计有2.09万亿元。


可以比较的是,根据中债登统计,截至去年末,银行理财投向实体经济15.88万亿元,其中投向房地产的占比为9.68%,即余额为1.54万亿元。这也就意味着,今年上半年银行理财资金流入房地产行业新增了5500亿元。


由于目前银行理财投资中存在多层嵌套的情况,可能还有小部分资产并没有真正穿透到最底层,因此,这一数字还可能略小于实际情况。

微观层面,有华南股份行资管人士告诉21世纪经济报道记者,今年的创新业务基金中,分支行上报的,除了政府引导基金,房地产类仍是重点。


不过,值得指出的是,商业房地产也是理财投向的重点监控领域。根据中债登2015年的报告,截至去年年末,非标准化债权资产中,银行理财投向商业房地产(保障房除外)的余额为847.5亿元,比2014年末增加80.2亿元。



(来源:寿光房产网


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