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不见楼盘开只闻楼价涨
发表:2009/8/5 21:19:32   

当下楼市的供不应求局面短期内很难改善,但楼市在1-2季度已出现急升现象,到年底估计升幅仍有但空间有限

刚刚过去的7月,“捂盘惜售”、“约谈”成为楼市热词。

    地王频出,房价快速上涨,囤地囤房,投机进场……7月楼市一系列变化,引起决策层警惕。

    7月,国务院两次调研房地产市场,虽未出台明确的文件,但传达的信号显示:楼市泡沫已现,下一步须维稳。

    之后,北京、上海、广州等地严查“囤地囤房”,各地银监局相继宣布收紧二套房贷,发改委释放资产价格已达高位信号,宏观调控政策开始微妙的转向。

    相较于2007年及之前的宏观调控,业内预计,今年下半年的政策不再大规模动用信贷杠杆,而是将增加土地和住宅供应,包括督促开发商开工、开售。房价上涨动力消弭,高位特征渐显。

诸多业内人士认为,地价在房价中的比例越来越大,根源在于当前的土地招拍挂制度。

    “招拍挂为高房价起到了推波助澜的作用。”广州资深房地产专家韩世同指出,始于2004年的“招拍挂”,核心是价高者得,资金实力弱小的开发商被排除在外,容易形成垄断。而坐拥土地的大开发商,则掌握了与地方政府博弈的筹码,拖欠地价款坐等土地升值,延迟开发等现象频出。

    潘石屹对此深有体会,在错失地王广渠路15号地后,他说,“SOHO还是没有中化方兴(广渠路15号地中标者)有钱”。

    “地王推高房价的舆论,让国土部承受了很大压力。”据接近国土资源部的人士透露,国土部门近日将对“地王”的开发进行全程监管,对延期竣工的项目实施经济处罚。

    业界多次提出改进土地招拍挂制度的建议。

    中国人民大学管理学院教授严金明指出,首先要合理控制单宗土地出让规模,同时要严格规定每宗土地的开发时间和加大闲置土地的处置力度,以此来规范房价。

    为了防止土地市场泡沫,韩世同也建议,现在的土地出让制度应设定利益相关人的限制条件,防止有些开发商竟拍“地王”不是为了迅速建房,而是为了推高其在售楼盘的价格。

    但关于土地招拍挂制度细则的改进,至今没有一个统一的文件出台。目前使用的仍是2006年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)。

    土地入市场应增加卖方

    在寻求改进招拍挂制度的同时,有人把矛头指向更深层次的问题:土地整理储备制度。

    中国房地产开发集团原理事长孟晓苏认为,并不是拍卖制度本身有误,而是拍卖主体只有一个,购买者却很多,“这还怎么叫拍卖?那些第二、第三供应方都应该进入市场。”

    他认为,可以一方面是政府在拍卖,而另一个市场上还有农民自己拿出土地,通过中介公司或者土地经营公司来拍卖。

    中国房地产业协会副会长顾云昌也认为,楼市虚高的根本原因是供应不足,为什么必须所有的土地都要先归到土地整理储备中心那里,再由那里放出?为什么不可以考虑放开民间的土地,比如单位、工厂、学校等手里的土地,进行市场化交易?

    2009年4月29日,国土资源部在北京召开的《土地管理法》修改专家论证会上,多位专家也提出了政府土地储备制度改革,认为地方政府收储土地时,一般只付很低的价格,转手出让土地就获取几十倍,甚至上百倍的利益。土地储备中心逐渐成了地方政府倒地、卖地的工具。

    专家建议,可以将土地储备中心定义为政府调控土地市场的工具,或城市开发的载体,不应随意扩大储备范围和规模,切断土地储备和地方财政的关系。

上涨渐乏力开盘在加速

    8月初,市场开始发生微妙的变化。“我们将在本周五开盘。”前日,东五环外某项目销售表示。

    该项目是7月底住建委公布的4家受处罚项目之一。进入8月,此前涉嫌捂盘的多个项目也纷纷表示,将在本月开盘。

    “严查‘捂盘惜售’只是政策转向的一个开始。”华润置地北京公司有关人士分析,政策将展现组合拳的威力,包括信贷、供应等杠杆。虽然二套房贷收紧在实质上并无太大影响,但其释放的信号会极大影响购房人的预期。

    该人士据此判断,目前状况很像2007年,信贷收紧后,观望逐步显现,其效应会延迟三四个月显现,因此他认为开发商应尽快开盘出售。

(来源:寿光房产网)


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